Passaporto di ristrutturazione e due diligence immobiliare: cosa verificare nel 2026
Il passaporto di ristrutturazione è uno degli strumenti introdotti dalla nuova disciplina europea sulla prestazione energetica degli edifici. Non è un semplice certificato né un elenco standard di lavori: nasce come una tabella di marcia riferita a uno specifico immobile, utile per organizzare nel tempo interventi coerenti fra loro. Nel 2026 il tema interessa proprietari, acquirenti, investitori e gestori perché la qualità energetica di un edificio incide sempre più sulle decisioni di acquisto, manutenzione e riqualificazione.
Per inserirlo correttamente in una due diligence immobiliare occorre però distinguere tra il quadro definito dall’Unione europea, le regole nazionali effettivamente vigenti e le verifiche tecniche necessarie sul singolo bene. Il recepimento della direttiva è ancora in evoluzione: per questo il passaporto va letto come uno strumento di pianificazione, non come una scorciatoia per attestare automaticamente conformità, costi o risultati futuri.
Che cos’è il passaporto di ristrutturazione previsto dalla EPBD
La Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, adottata il 24 aprile 2024 e pubblicata l’8 maggio 2024, definisce il passaporto come una roadmap su misura per la ristrutturazione profonda di un determinato edificio. La roadmap può articolarsi in più fasi, purché gli interventi siano coordinati e conducano a un miglioramento significativo della prestazione energetica.
L’articolo 12 prevede un documento digitale, idoneo alla stampa, predisposto da un esperto qualificato o certificato dopo una visita in loco. Il sistema è concepito per essere utilizzato volontariamente dai proprietari, salvo che uno Stato membro decida di renderlo obbligatorio. La direttiva consente inoltre di redigere il passaporto insieme all’attestato di prestazione energetica.
La visita sul posto è un elemento essenziale: una roadmap attendibile non può dipendere soltanto da dati catastali, fotografie o valori medi. Involucro, impianti, destinazione d’uso, condizioni manutentive e vincoli dell’edificio devono essere verificati e messi in relazione con gli obiettivi del proprietario.
Passaporto di ristrutturazione e APE: due funzioni diverse
L’Attestato di Prestazione Energetica fotografa la prestazione dell’edificio o dell’unità immobiliare secondo la metodologia applicabile al momento del rilascio. Il passaporto utilizza, ove possibile, anche le informazioni contenute nell’APE, ma svolge una funzione diversa: costruisce una sequenza ragionata di possibili miglioramenti.
In termini pratici, l’APE aiuta a comprendere la condizione energetica certificata; il passaporto prova a rispondere a domande successive: quali interventi affrontare per primi, come evitare incompatibilità tra opere eseguite in momenti diversi e quali prestazioni potrebbero essere raggiunte dopo ciascuna fase.
Questa distinzione è importante nella due diligence. Un APE formalmente presente non esaurisce l’analisi tecnica dell’immobile, mentre una roadmap di riqualificazione non sostituisce l’APE, la progettazione, le autorizzazioni o le verifiche di conformità. I documenti devono essere controllati per validità, coerenza e corrispondenza con lo stato dei luoghi.
Lo stato delle regole al 4 agosto 2026
La direttiva fissava al 29 maggio 2026 il termine generale per il recepimento e per l’introduzione dei sistemi nazionali dei passaporti. Il 15 luglio 2026 la Direzione generale Energia della Commissione europea ha comunicato l’apertura di procedure d’infrazione, mediante lettere di costituzione in mora, nei confronti di tutti i 27 Stati membri per il mancato completamento del recepimento della EPBD. Gli Stati hanno ricevuto due mesi per rispondere, completare le misure e notificarle.
Il giorno precedente, il 14 luglio 2026, la Commissione aveva pubblicato la prima valutazione dei progetti completi dei piani nazionali di ristrutturazione, relativi a 15 Paesi e alla Regione vallona del Belgio. La scadenza europea indicata per i piani definitivi è il 31 dicembre 2026.
Questi aggiornamenti non autorizzano a concludere che ogni disposizione nazionale sia assente o che la direttiva, da sola, determini già un identico obbligo operativo per ogni immobile italiano. Indicano piuttosto un quadro in assestamento. Prima di una compravendita o di un progetto è quindi necessario verificare la normativa nazionale e regionale vigente in quel momento, la destinazione d’uso e le caratteristiche concrete del bene.
Quali informazioni dovrebbe organizzare la roadmap
L’allegato VIII della direttiva e gli orientamenti della Commissione C/2025/6438, pubblicati il 18 dicembre 2025, descrivono un quadro informativo articolato. Il passaporto deve partire dalla prestazione energetica attuale e presentare graficamente le fasi verso una ristrutturazione profonda.
Per ogni fase sono previste informazioni sulle misure proposte, sulle tecnologie e sui materiali, insieme a stime del risparmio di energia primaria e finale, della riduzione delle emissioni operative, dei possibili risparmi in bolletta e della classe energetica conseguibile. Devono essere considerate anche la sequenza ottimale degli interventi, l’eventuale produzione e autoconsumo di energia rinnovabile, la circolarità dei prodotti da costruzione, il comfort, la qualità degli ambienti interni, l’adattamento climatico e le fonti di consulenza o finanziamento disponibili.
Si tratta di stime basate su ipotesi dichiarate, non di garanzie automatiche. Costi dell’energia, condizioni di utilizzo, prezzi delle lavorazioni, disponibilità degli incentivi e stato effettivo dell’immobile possono cambiare. Ogni fase deve quindi essere approfondita attraverso diagnosi, progettazione e verifiche economiche aggiornate.
Perché questi dati sono utili nella due diligence immobiliare
La due diligence serve a ricostruire uno stato conoscitivo affidabile prima di assumere decisioni sul bene. Porfiri Architects descrive il proprio servizio di due diligence e valorizzazione immobiliare come un processo di verifica urbanistica, edilizia, strutturale, catastale, impiantistica e legale, utile sia nella compravendita sia nella gestione e manutenzione.
La componente energetica non sostituisce queste verifiche, ma può integrarle. Una roadmap ben fondata consente di collegare le criticità osservate a possibili scenari di intervento, evidenziare dipendenze tra involucro e impianti e distinguere le necessità immediate dagli interventi programmabili.
Questo approccio aiuta anche a evitare decisioni isolate. Sostituire un generatore prima di valutare l’involucro, intervenire sulla facciata senza considerare ponti termici e ventilazione o programmare opere senza conoscere i vincoli dell’edificio può generare duplicazioni e incompatibilità. Il valore del passaporto risiede proprio nella sequenza, purché sia costruita su dati verificati.
Documenti e informazioni da controllare prima della roadmap
La documentazione necessaria varia in base al tipo di edificio, al territorio e all’obiettivo dell’analisi. Una base informativa utile può comprendere:
- APE disponibile, relativa validità e coerenza con l’unità o l’edificio analizzato;
- titoli edilizi, elaborati autorizzativi e documentazione catastale;
- informazioni su struttura, involucro, serramenti e sistemi di schermatura;
- libretti, dichiarazioni e dati disponibili sugli impianti di climatizzazione, ventilazione e produzione di acqua calda;
- consumi storici, quando disponibili, rappresentativi e utilizzabili nel rispetto della riservatezza;
- interventi eseguiti, manutenzioni, sostituzioni e criticità già rilevate;
- destinazione d’uso, profili di occupazione e modalità di gestione;
- eventuali vincoli architettonici, paesaggistici o tecnici che condizionano le soluzioni;
- rilievi e sopralluoghi necessari a confrontare i documenti con lo stato reale.
Il patrimonio informativo nazionale sta crescendo. Il Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025 di ENEA e CTI, pubblicato il 23 ottobre 2025, analizza gli APE emessi nel 2024 e registrati nel SIAPE. Il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica, sviluppato e gestito da ENEA, indicava 8.658.085 attestati presenti al 3 agosto 2026. Il dato è dinamico, ma mostra la dimensione della base nazionale utilizzabile per monitoraggi aggregati e politiche pubbliche.
Dalla verifica alla strategia di intervento
Una due diligence orientata alla riqualificazione dovrebbe partire dagli obiettivi del proprietario o dell’acquirente e trasformarli in quesiti verificabili. Prima si accerta lo stato dell’edificio; poi si confrontano scenari, vincoli e priorità; infine si definiscono le fasi compatibili con il budget, l’uso dell’immobile e il quadro normativo.
Il coordinamento diventa decisivo quando le opere coinvolgono contemporaneamente involucro, impianti, distribuzione interna e attività dell’edificio. La pagina dedicata alla gestione del processo edilizio approfondisce il ruolo della programmazione e del coordinamento, mentre i contenuti su bioarchitettura e certificazione LEED offrono un ulteriore riferimento sui temi ambientali. LEED e passaporto di ristrutturazione restano però strumenti differenti, con finalità e procedure proprie.
Domande frequenti
Il passaporto di ristrutturazione sostituisce l’APE?
No. La direttiva consente di collegare i due strumenti e di utilizzare le informazioni dell’APE, ma attribuisce loro funzioni diverse. L’APE certifica una prestazione secondo le regole applicabili; il passaporto pianifica possibili fasi di miglioramento.
Il passaporto è già obbligatorio per tutti gli immobili italiani?
Non è corretto affermarlo in termini generali sulla sola base della direttiva. Il quadro europeo prevede normalmente un uso volontario, salvo decisioni nazionali differenti, e il recepimento risultava ancora incompleto nel luglio 2026. Occorre verificare le disposizioni italiane vigenti e il caso concreto.
È sufficiente per attestare la conformità dell’immobile?
No. Non sostituisce le verifiche urbanistiche, edilizie, catastali, strutturali, impiantistiche o legali. Può integrare il quadro conoscitivo energetico e aiutare a programmare gli approfondimenti.
Può essere utile anche per edifici non residenziali?
Sì. Gli orientamenti europei riferiscono il sistema agli edifici residenziali e non residenziali, nonché alle singole unità. La sua utilità concreta dipende dalla qualità dei dati, dagli obiettivi della proprietà e dalle modalità nazionali di attuazione.
Fonti e approfondimenti
- Parlamento europeo e Consiglio, Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, 24 aprile 2024.
- Commissione europea, Orientamenti C/2025/6438 sui passaporti di ristrutturazione, 18 dicembre 2025.
- Commissione europea, DG Energia, prima valutazione dei piani nazionali di ristrutturazione, 14 luglio 2026.
- Commissione europea, DG Energia, comunicazione sul recepimento della EPBD, 15 luglio 2026.
- ENEA e CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, 23 ottobre 2025.
- ENEA, Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica, dato consultato il 4 agosto 2026 e aggiornato al 3 agosto 2026.
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